2021/04/13
NT pirkimo karštinei ne tik Vilniuje, bet ir visoje Lietuvoje prasidėjus, darbo daugiabučių vystytojams netrūksta. Geidžiamiausiose sostinės vietose dar labiau aktyvėja patrauklių sklypų NT vystymui medžioklė, o esant nenumaldomai konkurencijai bei paklausai, kyla ir būstų kainos. Kur veda tokia NT situacija ir kokie būstai gali pabrangti labiausiai – specialiai portalui „Delfi“ interviu su „Realco“ generaliniu direktoriumi Juliumi Dovidoniu.
Taip, tendencija išlieka ta pati. Nepastebiu, kad žmonės staiga norėtų įsigyti erdvesnį būstą vien tam, kad galėtų dirbti iš namų. Tai, koks butas yra perkamiausias, labiau priklauso ne nuo COVID-19, o nuo būsto segmento ir pirkėjų finansinės galios. Nors atlyginimai didėja, auga perkamoji galia, tačiau kyla ir būstų kainos, todėl kainai jautriausio segmento pirkėjai lieka prie ankstesnio pasirinkimo. Ekonominio ir vidutinio būsto segmente perkamiausi išlieka nedideli butai, iki 45 kv. metrų. Manau, kad 45 kv. m ploto butas šiandien yra tipinis miestiečio pasirinkimas. Aukštesnės klasės projektuose situacija priešinga – nedidelių butų stengiamės projektuoti mažiau, nes prestižinio būsto pirkėjus, kaip ir anksčiau, domina didesnės erdvės.
Kokį pėdsaką pandemija ir karantinas paliko NT rinkoje, kalbant apie būstų dydį?
Pandemija labiausia paveikė naujų būstų paklausą, o ne pasirenkamo būsto plotą ar kambarių skaičių. Pirmojo karantino metu, praėjusių metų pavasarį, pardavimai sustojo, NT rinka įsitempė, tačiau įtampa netrukus atslūgo, o naujų butų pardavimai šoko į neregėtas aukštumas. Paklausa neslūgsta iki šiol. Šiemet turėjome rekordinį kovo mėnesį, per kurį Vilniuje buvo parduota beveik 900 butų. Tai ne tik šių metų, bet, tikriausia, ir viso dešimtmečio rekordas. Tiek mūsų pardavimų, tiek bendra NT rinkos apžvalga rodo, kad pirkėjus domina visų dydžių butai.
Ekonomistas Žygimantas Mauricas visai neseniai išsakė įdomių minčių apie tai, kad pandemija „užkūrė“ negrįžtamus procesus būsto rinkoje. Tai noras turėti didesnį būstą ir galimybės, norai dirbti toli nuo miesto šurmulio, arčiau gamtos, užmiestyje. Ar sutinkate? Filosofiškai žiūrint, kokius pokyčius NT rinkoje inicijavo pandemija?
Negalėčiau sutikti su teiginiu, kad žmonės nori gyventi toliau nuo miesto centro, užmiestyje arčiau gamtos. Galbūt dalis jų nori mažiau šurmulio, tačiau noras gyventi mieste ir prie gerai išvystytos infrastruktūros, šalia tokių svarbių objektų kaip ugdymo ir švietimo įstaigos, parduotuvės, sporto ir laisvalaikio centrai, niekur nedingo. Be to, vis daugiau žmonių nori jiems reikiamus objektus pasiekti be automobilio, t. y. paspirtuku ar dviračiu. Kad miesto centras nepraranda savo populiarumo liudija ir NT vystytojų elgesys: NT vystytojai aktyviai ieško laisvų sklypų kuo arčiau miesto centro.
Gyventi užmiestyje ar priemiestyje galimai dažniau renkasi brandžios, didesnės šeimos, turinčios kiek kitokius prioritetus – trokšta erdvesnio būsto, labiau reikia kiemo ir draugų, o ne restoranų ir barų. Užmiestyje ar priemiestyje esantis būstas, tikėtina, bus didesnio ploto ir sąlyginai pigesnis. Tačiau tuomet neretai susiduriama su kita problema ir nepatogumais, nes reikia tolėliau važiuoti iki darbo, į ugdymo įstaigas, į būrelius vežioti vaikus.
Visgi, nedrįsčiau prieštarauti ir Žygimantui Mauricui. Jo teiginiuose galimai yra tiesos, nes žvelgdami į savo projekto „Šventosios vartai“ populiarumą ir pardavimus matome, kad turėti antrą, atostogų, būstą tampa labai populiaru. Ši tendencija ėmė ypač ryškėti prasidėjus pandemijai.
Pakalbėkime apie NT kainas. Vėlgi, cituojant Jus ir kitus NT verslininkus, buvo prognozuojamas nedidelis, normalus būsto kainų augimas. Šiandien matome, kad pernai paskutiniais mėnesiais NT kainos padarė nemažą šuolį, augimas nestoja ir šiandien. Kokias pagrindines kainų augimo praėjusių metų paskutiniais mėnesiais ir šiemet priežastis matote Jūs?
Sakyčiau, kad kainos kilo saikingai, o priežasčių yra ne viena. Pirma, didėja žmonių atlyginimai, o šiems kylant visuomet atitinkamai didėja ir kainos. Antra, jau kurį laiką brangsta statybinės medžiagos, susiduriame su darbo jėgos trūkumu ir statybininkų atlyginimų augimu. Brangsta ir sklypai. Dar būtina prisiminti, kad nuo šių metų visi namai, nesvarbu į kokią klasę pretenduoja, turi atitikti A++ energinės klasės reikalavimą. Tai taip pat augina statybų kainą dešimtimis procentų. Trečia, gyvybinguose sektoriuose prasideda infliacija. Kainų kilimui įtakos, žinoma, turi ir stipriai išaugusi naujų būstų paklausa. Visgi būsto įperkamumo indeksas pastaruoju metu yra vienas geriausių, kas reiškia, kad žmonių algos kyla greičiau nei kainos. Pavyzdžiui, remiantis „Swedbank“ ekonomistų skaičiuojamu būsto įperkamumo indeksu, pernai IV ketvirtį vidutines pajamas gaunanti šeima Vilniuje galėjo įpirkti 79 kv. m ploto būstą, o š. m. I ketvirtį 80,6 kv. m. Dėl to galima konstatuoti, kad kainų augimas yra teisingas ir saikingas, atitinka pajamų augimą. Taip pat įžvelgiame, jog kol kas pardavimai auga sparčiau nei kainos. Pirmąjį šių metų ketvirtį vidutinė naujo būsto kvadratinio metro kaina Vilniuje buvo 2 209 eurai, o tai yra 17,5 proc. daugiau nei pernai.
Šiuo metu NT paklausa siekia rekordines aukštumas. O pasiūla? Ar vystytojai turi, ką pasiūlyti NT pirkėjams?
Nekilnojamojo turto rinkoje, kaip ir visose kitose, veikia paklausos ir pasiūlos dėsnis. Augant naujų būstų paklausai ir didėjant jų kainoms, į NT rinką įsilieja vis daugiau vystytojų, kurie siekia patenkinti augančią paklausą. Tai lemia, kad vis daugiau žaidėjų varžosi tame pačiame, sąlyginai nedideliame, Vilniaus mieste ir augina likusių laisvų, vystymui tinkamų sklypų kainas. Susiduriame ir su kita problema – negalime pakeisti nuomojamos žemės paskirties arba tai galime padaryti tik sumokėję neadekvačią kainą.
Visa tai lemia augančią naujų butų paklausą ir didėjančią konkurenciją tarp NT vystytojų, t. y. vis daugiau vystytojų konkuruoja dėl vis mažesnio kiekio vystymui tinkamų sklypų. Dėl to, mūsų turimais duomenimis, laisvų butų sandėlis šiandien yra rekordinėse žemumose ir nesiekia 4 000 vnt. Paskutinį kartą toks nedidelis laisvų butų kiekis buvo matomas 2017 m.
Nemaža dalis naujų būstų sandėlyje priklauso mums. Prieš keletą savaičių rinkai pristatėme projektą Ozo ir V. Gerulaičio g. sankirtoje „Go Life“, kiek anksčiau paskelbėme apie antrą projekto „7 vakarai“ etapą Pašilaičiuose. Sostinės Markučių mikrorajone vystome projektą „Prie Vilnelės“, netrukus prestižinio būsto pirkėjams pristatysime „Algirdo 3“. Iš viso mūsų sandėlyje šiuo metu yra 607 būstai.
Jūsų nuomone, kurioje būsto klasėje padėtis kebliausia?
Kiekvienoje būsto klasėje padėtis skiriasi, visose yra savitumo.
Atrodo, kad prestižinio būsto pirkėjai pandemijos paveikti mažiausia, nes jie patyrė ir santykinai mažiau neigiamų pasekmių. Tokio būsto poreikis išlieka gana didelis, o pasiūla ribota ir jos per trumpą laiką padidinti nėra galimybių. Tai lemia, kad gero prestižinio būsto kainos didės.
Patirtis rodo, kad didėjant NT kainoms ir mažėjant perkamajai galiai, su didesniais sunkumais susiduriama ekonominiame segmente. Šio segmento būsto pirkėjai yra itin jautrūs kainų šuoliams ir bene stipriausiai jaučia pokyčius. Tikėtina, kad pašokus būsto kainoms, dėl ribotų finansinių galimybių, pirkėjai neberas jų kainų lygį atitinkančių būstų ir bus priversti trauktis į miesto pakraščius. Prognozuojame, kad dėl šios priežasties suaktyvės NT projektų vystymas toliau nuo Vilniaus centro. Beje, nepastebime, kad ekonominės klasės būsto kainos pastebimai didėtų. Matyt, tokio būsto pirkėją pandemija visgi paveikė labiausia, ypač, jei jis dirbo restorane ar viešbutyje, kurių veikla buvo visiškai sustabdyta. Kadangi ekonominės klasės pirkėjų yra daugiausia, tai normalu, kad tarp jų santykinai yra didžiausia dalis pandemijos paveiktų ir, galbūt, netgi labai stipriai. Ši situacija lemia, kad ir ekonominės klasės būsto paklausa auga menkai, ir kainos didėja tiek, kiek esame priversti jas kelti dėl minėtų objektyvių priežasčių – brangstančių statybinių medžiagų ir darbų.
O vidutinės klasės būsto ir paklausa, ir kainos kitimas yra per vidurį. Jei tokio būsto projektai yra geroje vietoje, arčiau miesto centro, šalia išvystyta infrastruktūra, tai jie sulaukia pasisekimo ir, galbūt, atsiranda pagrindas didinti pardavimo kainą. Tačiau vėl turiu priminti, kad bet kurio NT projekto kainą pastaruoju metu kelia jau minėtos priežastys.
Analitikai ateityje įžvelgia galimą būsto krizę, kai gali būti, kad ateityje būstą sugebės įpirkti tik turtingieji ir investuotojai, o kiti lietuviai, kurie nespėjo įsigyti būsto normaliomis kainomis, būstą nuomosis iki gyvenimo pabaigos. Ar tikite tokio modelio ateitimi? Kas turėtų įvykti NT rinkoje, kad tokia vizija taptų realybe?
Tokia situacija, kad miestų centruose dalis žmonių negali įpirkti būsto, labiausia matoma didžiosiose sostinėse, pavyzdžiui, Stokholme, Helsinkyje, Kopenhagoje, pagrindiniuose Vokietijos miestuose. Todėl dalis žmonių, negalinčių nusipirkti būsto miesto centre, bet vengiančių ilgų kelionių į užmiesčius, norinčių gyventi tokių didmiesčių centruose, siekiančių būti kuo arčiau miesto šurmulio ir čia gaunamų privalumų, būstą priversti nuomotis. Ar Vilniui tai gresia? Manau, kad Vilnius santykinai nedidelis miestas, todėl abejoju, ar atsitiks taip, kad jame būstą galės įsigyti tik turtingieji. Savaime suprantama, kad kaip ir dabar, taip ir ateityje NT rinka sluoksniuosis, centre būstai bus brangesni nei toliau nuo jo, galios paprastas dėsnis: kuo arčiau centras, tuo mažesnis būstas ir didesnė jo kaina, o kuo toliau nuo centro, tuo didesnis būsto plotas ir santykinai mažesnė kaina. Tai normalu, o žmogus gali rinktis pagal savo poreikius.
NT rinkos bendruomenėje ypač aktuali ir kitos temos – NT vystymui patogių žemės sklypų Vilniuje galimas trūkumas ir infrastruktūros įstatymas, kuris, kaip teigia ekspertai, gali kiek koreguoti NT kainas. Kiek šie klausimai Jums atrodo problematiški, kodėl? Kokie galimi sprendimo būdai?
Taip, žemės sklypų trūkumas tikrai jaučiamas. Kadangi mūsų rinkoje vyrauja tendencija judėti link miesto centro, kur sklypų neatsiranda, natūralu, kad jų trūksta. Negana to, matydami sėkmingus pardavimus, vis dar laisvų sklypų savininkai didina kainas. Be to, skirtingai vertiname nuomojamą valstybinės žemės sklypą, kur ne visada galima vystyti tai, ką nori bei kaip nori, ir nuosavybės būdu valdomą žemės sklypą. Suprantama, kad žemės yra tiek, kiek yra. Buvo 50 sklypų, dviejuose iš jų pradėti vystyti nauji projektai, vadinasi, liko 48. Paprasta matematika.
O, kalbant apie infrastruktūros įstatymą, pritariu ekspertams, kad jis gali turėti įtakos NT kainoms. Kol infrastruktūros mokesčio nebuvo, biudžete neturėjome ir šių kaštų eilutės.
Kalbant apie infrastruktūros įstatymą, negalima paneigti, kad jis yra reikalingas norint ne tik pagerinti infrastruktūrą, viešąsias erdves, susisiekimą savivaldybėse, bet ir kai kuriais atvejais vystytojų reputaciją, kad jie taip pat prisideda prie miesto gerovės. Taip pat, kalbant apie reputaciją, niekas kitas jos taip nemenkina, kaip istorijos apie statybų broką, konfliktai su pirkėjais. Kas, remiantis Jūsų patirtimi ir nuomone, lemia statybų broką? Žmogiškasis veiksnys, nesėkmė? Kaip to išvengti?
Infrastruktūros įstatymo tikslas – vystytojai moka nustatyto dydžio mokestį, o savivaldybė kuria būtiną infrastruktūrą. Anksčiau, kol įstatymo nebuvo, infrastruktūrą susikurdavo arba ją kurdavo kiekvienas vystytojas tiek, kiek jos jam liepdavo sukurti. Pavyzdžiui, vystydami projektą „Linkmenų ežerai“ savo lėšomis sutvarkėme viešą teritoriją, nutiesėme gatves. Dabar sakoma: „Neliepsime nieko, tik mokėkit mokestį, o mes, savivaldybė, patys nuspręsime, kur ir kiek infrastruktūros kurti“. Tam yra sudarinėjami infrastruktūros prioritetiniai planai, kurie yra vieši arba tokie bus. Mūsų pareiga tiesiog sumokėti mokestį, o kur tie pinigai bus naudojami, sprendžia savivaldybė. Taip įvedama lygiava, kad visi vystytojai mokėtų nustatyto dydžio infrastruktūros mokestį, priklausomai nuo to, ką ir kurioje teritorijoje vysto.
Yra daug pavojų, kurie gali sumenkinti ar sugadinti reputaciją – tai ir statybų brokas, ir prastas aptarnavimas, ir galybė kitų didelių ir mažų priežasčių. Situacijų būna įvairiausių: nuo trečiosios šalies nekokybiško darbo iki klaidos projektavimo etape, nuo netinkamos darbų priežiūros iki administravimo klaidų. Mes, „Realco“, dedame daug pastangų, kad kiekviename etape užtikrintume maksimalią kokybę ir patenkintume klientų lūkesčius. Jau kurį laiką tikslingomis priemonėmis stipriname bendravimą su klientais, diegiame ir skatiname sprendimus, kurie padėtų mums dar operatyviau gauti informacijos, jei kas nutinka, kad galėtume greitai reaguoti į nesklandumus ir juos šalinti.
Kas svarbiau – vystytojo reputacija ar maža būsto kaina?
Kylant ekonomikai ir didėjant perkamajai galiai, vis reikšmingesni tampa kokybiniai parametrai, reputacija, o būsto kainos svarba labiausiai priklauso nuo pirkėjų segmento. Ekonominio būsto pirkėjas yra labai jautrus būsto kainai, todėl jam ji labai svarbi, tačiau rinkdamasis būstą ir šis pirkėjas atsižvelgia į vystytojo reputaciją. Vidutinio ir prestižinio būsto pirkėjui kaina taip pat svarbi, tačiau šie pirkėjai kur kas didesnį dėmesį skiria minėtai vystytojo reputacijai, patikimumui, jiems svarbus vystytojo žinomumas, klientų aptarnavimas, atsiliepimai. Kuo aukštesnės būsto klasės pirkėjas, tuo daugiau skirtingų dalykų jis vertina, rinkdamasis kur ir kaip gyventi. Bendrai tendencija tokia, kad vystytojo patikimumas ir žinomumas tampa vis reikšmingesni, o ateityje, manau, tai dar labiau stiprės.
Kiek koronaviruso krizė priminė finansų krizę? Kiek būta panašumu ir skirtumų kalbant apie sprendimus, kuriuos teko priimti, procesus, kuriuos lėmė ir viena ir kita krizės?
Koronaviruso krizė NT rinkai buvo trumpa, momentinė, truko kelis mėnesius. Tuo metu visa rinka buvo tarsi šoke, vystytojai buvo sutrikę, bet sprendimas vengti radikalių pokyčių pasiteisino. Mūsų sektoriuje labai greitai atsirado gyvybės ženklų, tad savo projektus pradėjome vystyti dar greičiau.
Kiek metų Jūs pats vadovaujate bendrovei?
Bendrovei „Realco“ vadovauju nuo pat jos įkūrimo, tai yra daugiau nei 14 metų.
Kaip tapote Jos vadovu?
Mūsų įmonių grupė „Icor“ turėjo sutartį su Vilniaus miesto savivaldybe dėl Ozo parko teritorijos vystymo. Pagrindinė mano užduotis tuomet buvo įgyvendinti pasirašytą sutartį ir vystyti dabar mums visiems puikiai žinomus objektus, tai yra „Vichy“ vandens parką, „Siemens“ areną (dabar „Avia Solutions Group“ arena) ir viską, kas yra Ozo parko teritorijoje. Kai duris atvėrė pirmieji du objektai – vandens parkas ir arena, įkūrėme NT plėtros bendrovę, kuriai ir pradėjau vadovauti. Šiandien esame vienas didžiausių ir stipriausių žaidėjų NT rinkoje.
Jūs pats nesate dažnas viešojoje erdvėje, lyginant su kitų NT bendrovių vadovais, pasisakote rečiau. Kodėl?
Manau, kad tiek mano, tiek mano kolegų bendravimas ar rodymasis viešoje erdvėje yra susijęs su „Realco“ augimu. Anksčiau, 2006 m., mūsų NT projektų apimtys buvo nedidelės, natūralu, kad bendravome mažiau. Dabar vystome kur kas daugiau projektų, garsiau apie juos kalbame ir norime būti išgirsti. Esame aktyvūs ir siekiame, kad viešojoje erdvėje mūsų darbai ir projektai būtų matomi.
Ir pabaigai tradiciškai: kokią NT rinkos ateitį matote artimiausius kelerius metus? Kaip ir kur gyvensime, kiek mokėsime už būstą?
Manau, kad vietos plėstis gyvenamojo NT sektoriui Lietuvoje, ypač didžiuosiuose ir kurortiniuose mietuose, dar tikrai yra. Jei žiūrėtume į statistinius duomenis, vienam Vilniaus gyventojui tenkanti būsto ploto dalis dar yra mažesnė nei Europos Sąjungos vidurkis. Yra svarstymų, kad Vilnius turėtų padidėti trečdaliu ar 50 proc., kad pasiektume vidurkį. Jeigu visuomenės pajamos augs, žmonės pradės gerinti savo gyvenamąją aplinką, tad rinka padiktuos, kur judėsime toliau ir kokie NT projektai bus plėtojami. Didelė dalis žmonių, ypač vyresnio amžiaus, gyvena senuose sovietiniuose daugiabučiuose, kurių gyvenimo ciklas juda link pabaigos. Natūralu, kad jaunoji karta nebenorės juose gyventi. Tuomet prasidės problemos miestui, ką daryti su šiais namais. Nuolat besikeičiantys rinkos poreikiai, pirkėjų finansinės galimybės kuria ir keičia NT rinkos ateitį, tad bent artimiausius kelerius metus turėsime ką veikti. Sparčiai augančiame Vilniuje naujų butų nebus per daug.
Mūsų komanda stebi ir analizuoja pirkėjų poreikius, į juos reaguojame vystydami projektus. Kaip jau sakiau, manau, kad jauni žmonės norės gyventi arčiau centro ir infrastruktūros, o dėl ribotų finansinių galimybių dalis visuomenės ir toliau rinksis būstą miesto pakraštyje. Aktyvūs išliks ir prestižinio būsto pirkėjai. Be to, aktyvus ir kitas pirkėjų segmentas, kuris nori turėti žemės lopinėlį ir gyventi arčiau gamtos, kad ir užmiestyje. Tad galiausia, už būstą mokėsime tiek ir pagal tai, kur ir kaip nuspręsime gyventi.
Manau, kad, bendrai vertinant, būstai brangs. Ir tam yra daugybė priežasčių, kurias jau minėjome ir kurios lems NT kainas ateityje. Beje, jei pažvelgtumėte 10–15 metų atgal ir prisimintumėte, kokia tuomet buvo jūsų alga, ką tuomet už ją galėjote nusipirkti, pamatytumėte, kad ir pajamų, ir kainų skirtumas yra didelis. Aišku, didėjo ir alga, ir kainos, bet kiekvienam šis santykis, matyt, skiriasi. Tačiau statistika liudija, kad pajamos auga sparčiau nei kainos. Tai, matyt, lems, kad šis santykis judės link santykinės lygybės.